西安房屋出租回報率將至2.2%創歷史新低 學校周邊價格堅挺

  原標題:西安房屋出租回報率將至2.2%創歷史新低學校周邊價格堅挺


  近日,多份第三方機構發布的數據稱,包括西安在內,國內多個大城市的租房價格出現下降。其中,西安的出租回報率已降至歷史新低水平。


  春節前一般是租房淡季,華商報記者在采訪中發現,為了在淡季攬客,有個別長租公寓甚至推出了“春節免租”活動。


  房租漲不動了?機構報告稱西安等城市房租下降


  機構數據顯示,國內多個大城市的租房價格正以出乎預料的速度下滑。


  易居房地產研究院中國房地產測評中心發布的《中國城市租賃價格指數報告》顯示,2019年12月監控的35個城市中,有20個城市租賃價格指數環比下跌,重慶、廈門跌幅相對較大,分別下降0.31%、0.28%。西安租賃價格指數環比下降0.21%,同比降幅為0.73%。


  如果單月數據可以用淡季因素來解釋,有關租房價格的年度統計也已透出更多頹勢。貝殼研究院發布的《2019-2020年住房租賃報告》稱,2019年租賃市場供需趨于緩和,租客議價空間增加。其監測的全國18個重點城市中,僅有合肥、上海、深圳等三個城市租金實現小幅上升,北京、成都、西安等其余15個城市全年平均租金水平均有所下跌。


  諸葛找房數據中心的年報顯示,就不同層級城市來看,依靠龐大人口基數和持續的人口流入,去年一線城市中的北京、上海房租仍然保持上漲;深圳和廣州在“穩租金”政策指導下,租房價格出現下跌。二三線城市房租下降范圍相對較廣,三亞、鄭州、西安、青島、蘇州、濟南、杭州等城市房租去年都出現了下降。其中,西安全年租金累計降幅為3.1%。


  上述機構認為,2019年西安房租前漲后跌:受樓市小陽春及畢業季高潮期影響,上半年一度攀升至高點;隨著畢業潮過去,住房租金在三四季度整體呈穩中下行局面。


  美好生活文商旅研究院院長夏強認為,其實3%左右的降幅可以算是合理范圍,因為租房市場隨機性和波動性較強,統計樣本的選取也會影響租價核算。整體來看,租房市場與供需兩方面關系密切,人口結構與房源供給都可能帶來房租水平的變化。


  租房需求減少,部分長租公寓稱“春節免租金”


  春節前一般是租房淡季,許多在外工作的人會選擇在節前退租,加之采暖期存在,供暖費用的分攤和繳納問題也對租房意愿形成抑制。作為近兩年住房租賃市場中的新勢力,長租公寓開始出現租金價格調整。為了在淡季攬客,一些長租公寓推出“春節免租”活動。


  在西安市勞動南路一處由公寓管理公司招租的房源,工作人員向華商報記者介紹,現在簽合同可以減免春節7天房租,房間月租從700至1200元不同,“最多可以減免大約300元。”


  這家公寓管理公司還有多處房源推出“春節免租金”促銷,春節前簽約客戶支付三個月以上房租,就可以享受這個活動。房租里包含物業費、取暖費、電梯費和上網費等,水電費則由合租者共同承擔。


  除了要求三個月以上起租期,華商報記者還發現,竟然還有可以租住一個月的公寓。電子正街某青年公寓推出了“春節7天免費住”的活動,并聲稱合同一個月起簽,長短租都可以。


  在一些房產中介人士眼中,春節促銷其實是長租公寓價格戰的縮影,長租公寓將房源整合包裝以后,再以較低價對外租出導致了房租水平下降。“原因很簡單,房子空著,公司還給房東付租金,還不如低價租出去。”


  不過在獨立地產評論人李連源看來,長租公寓并沒有占據西安租房市場主流,其采用的合租模式對房租也很難說是拉低還是推高。他認為,過去一年影響西安房租水平的主要原因可能有三點:一是大量租價較低的城改房交付入市;二是買房業主越來越多,市場上的“房東”不斷增加;三是去年幾起住房租賃中介機構暴雷事件帶來的負面影響。


  華商報記者注意到,一些由房東直接出租的房源議價空間增加。長安南路附近一家房產中介的工作人員說,最近房子確實不太好租,這邊整租的一居室,月租在2000元左右,不少業主愿意降價、協商。


  租金收益率創歷史新低,“以房養房”可能不劃算了


  有人說,房價代表了城市未來,房租代表了城市今天。對一些買房人來說,今天的變化可能也在“敲打”著明天的預期:與房租下降同步出現的是出租回報率走低。


  易居房地產研究院近日發布的《2019年租金收益率研究報告》顯示,2019年四季度全國50城租金收益率為2.4%,最高的錦州3.9%,最低的廈門僅有1.1%。西安租金收益率為2.2%,排在這50個城市的第28位。與一年前相比,西安租金收益率下降了6%。


  四大國有銀行公布的一年期定存利率為1.75%,兩年期定存利率為2.25%,對比2.2%的租金收益率,相當于現在買房出租,收益能跑贏一年定存,但不及兩年定存。


  有業內人士回憶,西安房租收益的黃金年份是2010年以前,回報率一度達8%-11%,隨后就出現下降,2014年跌至3.8%。2015-2016年,開發商為了去庫存以價換量,出租回報率也回升至4%以上。2017-2018年,伴隨房價上漲,租金回報下降,2019年四季度的2.2%已達可查詢的歷史新低。


  出租回報率是指房屋出租后獲得租金與房屋購置價的比值。李連源表示,此前存在不少以房養房的情況,即:不出售舊房再度貸款購置新房,然后出租舊房,用收入和月租來供新房,同時持有兩套房屋,“在出租回報率走低的情況下,以房養房可能已經不劃算了。”


  據易居方面統計,2019年四季度,全國50個城市中租金收益率同比下降的有37個。而在這一輪出租回報率回落過程中,房租下滑與房價上漲的影響實際上同時存在。


  外界對房租的關注不再局限于投資回報層面。面對各大城市傳出的房租下降,有地產類新媒體撰文稱,這不是一個行業問題。房租持續下降,可能意味著不少剛需已經買了房,也與無房人口的流動減少等關系密切。


  學校周邊房租價格堅挺,租房市場分化


  雖然機構數據顯示西安房租下降,但這一說法難以獲得租房者認同。租住在西灃路附近某小區的秦女士,因為租賃到期面臨房租漲價。“現在同小區三居室基本都在3500元,比2018年貴了三百元左右。”秦女士告訴記者,她租房的小區在中小學附近,這個樓盤后續有新房源交付,房價比以前高了不少。


  華商報記者走訪了西安高新、曲江一些小區發現,在租價方面,學校周邊的陪讀房源明顯要高出一籌,近兩年這類房源的租價也持續走高。精裝全配的兩室房源,月租金普遍達到2500-3500元,平均每平方米月租約在35元左右。而根據諸葛找房統計,作為西安租金最高的區域,高新區去年12月的平均租金為33.83元/㎡/月。


  瑪雅房屋西安草場坡店負責人李周生表示,西安名校周圍的出租房一直很熱。近兩年隨著新區逐漸成熟,溢出效應正在顯現,不少曾經難以租出去的房也不再是過去無人問津的局面。而在西安浐灞、灃東等區域,伴隨人口流動的加快,房屋租賃周轉也在縮短。


  曾經是租賃熱門的老城區,卻出現了房源空置期變長、住房租金滯漲的情況。趙先生在朱雀門外有一套20多年樓齡的兩居室,近幾年對外租金一直是1100元。他說,因為房子時間比較久而且也沒有配備家具家電,如果漲價的話恐怕就不好租出去了。


  李連源表示,租房市場正在出現分化。過去不少房東習慣以空房出租,附加值難以得到體現。隨著住房市場的更新和需求迭代,現在租房者對于居住環境和房屋配置的要求不斷提高,“民宿和長租公寓的出現也改變了很多房東的租賃習慣。”


  租房市場信息不對等,監管需要長效機制


  租房市場是促進梯度住房消費、滿足階段性住房需求的重要方式。


  西安經紀人協會會長邵濤表示,租房市場和經濟結構、租賃市場建設水平及人員流動有很大關系。從長遠來看,西安租房市場趕上房屋買賣市場并分庭抗禮,只是時間問題。在租房需求持續增加的前提下,需要鼓勵更多機構參與和疏導,規范經營。


  長期以來,以顆粒化散租為主的租賃住房市場存在嚴重的信息不對稱,并受到房地產市場周期變化的影響,呈現出非正常狀態。2019年全國多個城市長租公寓出現資金鏈斷裂、破產甚至跑路的情況,市場出現了一些小問題。


  李連源說,房屋租賃在房地產行業中市場化程度最高,也是容易出現監管盲區的領域。西安針對租房市場曾實施過工商、物價及房管聯合執法并取得了不錯的監管成效。建立長效的巡查監管機制,在租房市場是十分必要的。


  國家公共信用信息中心此前發布的警示報告建議,針對房屋租賃市場亂象,有關部門需要加強工作,一是進一步規范中介市場,對租房各環節加強監管,嚴格中介機構和中介人員準入機制,嚴厲打擊中介吃差價、發布不實信息等違規行為;二是進一步提高房屋租賃領域失信成本,出臺失信行為認定辦法,對嚴重失信主體列入黑名單管理,實施聯合承接;三是進一步提升租賃市場的信息透明度,有關部門可定期發布房租指導價作為參考。


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