2020年房地產市場以“穩”為主

  2019年,在“房住不炒”調控主基調下,房地產行業“穩”字當頭,房地產市場穩定、土地市場穩定、未來預期穩定,金融端調控謹守底線,樓市投機性需求漸次離場,住宅回歸居住本源。


  多位業內人士認為,2020年相關政策力度將根據現實情況有所微調,“一城一策”將落實得更為具體。專家建議,未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任,進一步理順中央與地方財政分配關系。


  房地產市場增幅收窄整體趨穩


  2019年,我國商品住宅銷售價格走勢平穩,各城市房價降幅較為明顯。中國社科院城市與競爭力研究中心發布的《中國住房發展報告2019-2020》顯示,從全國276個地級及以上城市二手房價格的同比增長來看,2018年11月共有22個城市增速為負,到2019年10月,全國276個城市中有87個城市二手房價格同比增速為負,189個城市二手房價格增速漲幅有所收窄。


  諸葛找房數據研究中心研究員王新宇表示,從2019全年市場價格波動的趨勢來看,年初時短暫延續上年年末下跌趨勢,但跌幅持續收窄;3月份止跌轉漲。隨后自二季度以來價格環比波動變化逐步趨于溫和,波幅基本穩定在0-0.3%之間。


  從新房來看,國家統計局數據顯示,2019年11月同比上漲幅度超過10%的城市有19個,較2018年底同比上漲超10%的40個城市大幅減少。


  房地產投資方面也保持穩定態勢。開發投資雖然維持2位數增長,但年內增速已現“七連降”。國家統計局數據顯示,截至2019年11月,全國房地產開發投資額為121265億元,累計增速為10.2%,較10月收窄0.1個百分點,已是連續7個月穩步下降。


  土地市場出現分化


  中原地產研究中心統計數據顯示,50個大中城市合計土地出讓金額達4.41萬億元,同比上漲19.33%。


  中原地產首席分析師張大偉表示,從全年市場來看,整體處于高位運行,2019年特別是二季度明顯沖高,但在三季度隨著各種政策的影響,土地市場有所退燒。溢價率有所降低。


  具體來看,50個城市中,杭州土地出讓金額達到2836.63億元。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元、蘇州土地出讓金額達1850.26億元。土地出讓金額增幅較大的城市中,大連土地出讓金額315.28億元,同比增長147.26%;紹興865.39億元,同比增長110.35%;珠海456.83億元,同比增長103.28%


  值得注意的是,土地市場分化明顯,一方面是土地出讓金額再創新高,另一方面是土地流拍增多。


  諸葛找房報告顯示,2019年,一線城市流拍現象較少,二線部分城市、三四線城市流拍現象較嚴重,尤其自下半年以來流拍率迅速上漲。


  王新宇表示,下半年以來,土地遇冷趨勢已經從三四線城市逐漸蔓延至二線城市,范圍逐漸擴大。


  58安居客房產研究院分院院長張波表示,2019年流拍率高企,究其原因,主要是由于房企拿地節奏偏快,自身處于償債高峰期,加之下半年融資渠道收緊,房企資金鏈偏緊,因此拿地更加謹慎。其次,上半年各地持續收緊調控政策,房企對下半年市場預期轉冷,也在一定程度上抑制了拿地沖動。整體來看,房企在土地市場已明顯理性,拉動土地溢價率持續走低。


  房企繼續“以價換量”


  中原地產研究中心統計數據顯示,因為供應量增多,部分地區商品住宅庫存刷新紀錄。


  上海易居房地產研究院發布100城住宅庫存報告顯示,截至2019年11月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米,環比增長1.9%,同比增長5.7%。值得一提的是,當前庫存規模已呈現了連續12個月的正增長態勢。


  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從2020年趨勢來看,由于調控政策并不會采取“一刀切”手段,因城施策依然是調控政策的前置性條件。在房企迎來集中還款期、庫存大幅上漲的背景下,2020年房企仍將選擇“降價促銷去庫存”來實現軟著陸。


  中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華也表示,從目前來看,2020年房地產調控政策主線較為明朗,短期看政策也不會大規模放松和刺激,房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性大幅降低。


  中國社會科學院財經戰略研究院研究員蔡書凱建議,未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任,進一步理順中央與地方財政分配關系,嚴格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時,賦予地方政府一定的房地產金融調控權,可研究和探索首付比例和貸款利率區間管理的房貸政策,由各地根據本地房地產市場狀況,在區間內自主決定房貸的首付比例和相應的貸款利率,或者在按照套數確定首付比例和貸款利率外,增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。


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